Zniesienie współwłasności nieruchomości – procedura i konsekwencje prawne dla właścicieli | Blog

Jak można znieść współwłasność nieruchomości?

Proces zniesienia współwłasności można przeprowadzić na dwa sposoby: polubownie lub na drodze sądowej. Poniżej przedstawione są zasady dotyczącego sądowego zniesienia współwłasności.

Kiedy można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości?

Każdy współwłaściciel ma prawo w dowolnym momencie zażądać zniesienia współwłasności, chyba że istnieje umowa lub orzeczenie sądu wyłączające taką możliwość na określony czas (maksymalnie do 5 lat, z możliwością przedłużenia), co rzadko występuje w praktyce.

Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości na drodze sądowej

Gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia co do sposobu zniesienia współwłasności, konieczne staje się skierowanie sprawy do sądu. W takim przypadku należy złożyć wniosek o zniesienie współwłasności do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. We wniosku należy wskazać, jak współwłasność ma zostać zniesiona. W toku sprawy można jeszcze zmodyfikować swój wniosek, ważne by zrobić to przed wydaniem wyroku. Sąd może zdecydować o:

podziale fizycznym nieruchomości, jeśli jest to możliwe,
przyznaniu nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty
sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji i podziale uzyskanych kwot.

Zniesienie współwłasności a wielkość udziałów

Podział powinien uwzględniać wielkość udziałów współwłaścicieli. Oznacza to, że każda z osób powinna otrzymać część rzeczy, której wartość odpowiada jej udziałowi. Jeśli fizyczny podział w pełni zgodny z wielkością udziałów nie jest możliwy (np. różne wartości wydzielonych części nieruchomości), sąd może zobowiązać jednego ze współwłaścicieli do spłaty pozostałych, tak aby zachować proporcje wynikające z udziałów.

Podział fizyczny jako preferowany sposób zniesienia współwłasności

Zgodnie z zasadami prawa cywilnego, podział fizyczny jest preferowanym sposobem zniesienia współwłasności, jeśli tylko jest on możliwy. Oznacza to, że sąd w pierwszej kolejności dąży do fizycznego rozdzielenia rzeczy między współwłaścicieli w sposób, który pozwoli każdemu na wyłączne korzystanie z wyodrębnionej części majątku. Podział fizyczny powinien być zgodny z przepisami prawa, np. budowlanego, oraz uwzględniać techniczne możliwości podziału rzeczy.

Podział fizyczny nieruchomości – rodzaje

W przypadku nieruchomości występują dwa główne sposoby podziału fizycznego, jeśli pozwalają na to warunki techniczne i prawne:

Podział fizyczny poziomy – polega na wydzieleniu części nieruchomości w poziomie, np. podzieleniu działki na dwie mniejsze działki lub podzieleniu pięter budynku na odrębne lokale.
Podział fizyczny pionowy – dotyczy sytuacji, w której budynek wraz z częścią gruntu zostaje podzielony pionowo, tak aby każdy właściciel otrzymał odrębną część budynku (np. jedno skrzydło lub segment).

Każda z tych form wymaga zgodności z przepisami Prawa budowlanego oraz z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczącymi zasad podziału nieruchomości.

Warto zaznaczyć, że podział fizyczny nie zawsze będzie możliwy – w takich przypadkach konieczne są inne formy zniesienia współwłasności, takie jak przyznanie nieruchomości na własność jednemu współwłaścicielowi lub jej sprzedaż.

Podział fizyczny nieruchomości a prace adaptacyjne

Podział fizyczny nieruchomości może zakładać przeprowadzenie przez współwłaścicieli pewnych prac adaptacyjnych, takich jak:

- Budowa ścian działowych – w celu oddzielenia poszczególnych części budynku.
- Wykonanie odrębnych wejść – zwłaszcza w przypadku podziału pionowego, gdzie każde z wyodrębnionych mieszkań lub segmentów powinno mieć niezależne wejście.
- Dostosowanie instalacji – takich jak elektryczna, wodno-kanalizacyjna czy grzewcza, aby każda część miała niezależne przyłącza i liczniki.

Koszty związane z pracami adaptacyjnymi zostaną określone w wyroku sądowym na podstawie opinii biegłych, a Sąd odpowiednio rozdzieli obowiązek ich pokrycia, najczęściej proporcjonalnie do wielkości udziałów.

Zasady sprzedaży wspólnej nieruchomości w drodze licytacji komorniczej

Jeśli współwłasność nie może zostać zniesiona poprzez podział fizyczny, a żaden z właścicieli nie wyraża zgody na przejęcie rzeczy z obowiązkiem spłaty, sąd może zarządzić sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Proces ten przebiega według ściśle określonych zasad i przewiduje m.in. takie etapy jak:

Wycena nieruchomości – sąd zleca rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość rynkową nieruchomości.
Ogłoszenie licytacji – informacja o licytacji jest podawana do publicznej wiadomości (np. na stronie internetowej komornika), co pozwala potencjalnym nabywcom wziąć w niej udział.
Pierwsza licytacja – cena wywoławcza wynosi 3/4 wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym.
Druga licytacja – jeśli pierwsza licytacja zakończy się bez sprzedaży, w drugiej licytacji cena wywoławcza wynosi 2/3 wartości nieruchomości.
Podział środków – po sprzedaży uzyskana kwota jest dzielona między współwłaścicieli zgodnie z wielkością ich udziałów.

Warto pamiętać, że sprzedaż w drodze licytacji komorniczej zwykle wiąże się z uzyskaniem niższej ceny za nieruchomość w porównaniu do jej sprzedaży na wolnym rynku. Ten sposób zniesienia współwłasności nieruchomości powinien więc być ostatecznością.

Zniesienie współwłasności a rozliczenie nakładów na wspólną nieruchomość

W trakcie postępowania o zniesienie współwłasności, współwłaściciel, który poniósł wydatki lub nakłady na rzecz wspólną (np. remonty, modernizacje, spłatę kredytu hipotecznego), może domagać się ich rozliczenia. Co istotne, rozliczenia nakładów dotyczących wspólnej nieruchomości trzeba dochodzić najpóźniej w postępowaniu o zniesienie współwłasności. Rozliczenie nakładów po sądowym zniesieniu współwłasności będzie niemożliwe.

Warto pamiętać, że zasady rozliczenia nakładów na wspólną nieruchomość będą inne, gdy występował umowny podział rzeczy do korzystania, tzw. podział quoad usum. Polega on na uzgodnieniu, które części nieruchomości będą użytkowane wyłącznie przez poszczególnych współwłaścicieli, bez znoszenia współwłasności ani zmian w prawie własności. W praktyce oznacza to, że każdy współwłaściciel ma prawo korzystać z wydzielonej części nieruchomości, mimo że prawnie nadal pozostaje współwłaścicielem całości. Inni współwłaściciele natomiast nie mają do niej wstępu. W takim przypadku nakłady czynione jedynie na tej części, która przysługiwała do wyłącznego korzystania nie powinny być rozliczane z innymi współwłaścicielami.

Z jakimi kosztami w sądzie wiąże się sprawa o zniesienie współwłasności?

Stała opłata sądowa wynosi 1000 zł, jeśli wniosek nie zawiera zgodnego projektu podziału majątku, a 300 zł, jeśli współwłaściciele złożą zgodny projekt podziału nieruchomości.

Jeśli występuje spór co do podziału majątku, do kosztów sprawy sądowej należy doliczyć także opinie biegłych, których ilość będzie zależała zasadniczo od żądanego sposobu zniesienia współwłasności. Najczęściej są to biegli z zakresu wyceny nieruchomości, geodezji, budownictwa. Koszty biegłych Sąd powinien podzielić w częściach równych między wszystkich współwłaścicieli.

Wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika to kwestie indywidualnych ustaleń, ale co do zasady zależy od wartości nieruchomości, które podlegają podziałowi, a przede wszystkim od wartości udziału, który miałby przypaść danemu współwłaścicielowi.

Zniesienie współwłasności a inne kwestie prawne

Na koniec warto zauważyć, że zniesienie współwłasności wiąże się z koniecznością złożenia wniosków o wpisy w księdze wieczystej w przypadku tych współwłaścicieli, którzy otrzymują nieruchomość na własność lub uzyskują nowe nieruchomości utworzone po podziale. Formularze wniosków i inne informacje są udostępnione na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości: https://www.gov.pl/web/sprawiedliwosc/ksiegi-wieczyste

Ze zniesieniem współwłasności mogą również wiązać się pewne obowiązki podatkowe z uwagi na przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwłaszcza w przypadku sprzedaży nieruchomości w okresie 5 lat po zniesieniu współwłasności. Kwestie te zależą jednak od okoliczności konkretnej sprawy, w tym porównania wartości udziałów i wysokości spłat, dlatego nie można udzielić ogólnych wskazówek jeśli chodzi o to zagadnienie. Warto jednak pamiętać, że zawsze można wystąpić o interpretację podatkową w indywidualnej sprawie, tak, by mieć pewność co do podejmowanych kroków – zob. tutaj: https://www.gov.pl/web/gov/uzyskaj-podatkowa-interpretacje-indywidualna

Zobacz również nasze artykuły powiązane z tym tematem:

Jeżeli potrzebujesz wsparcia w podziale majątku i współwłasności, skorzystaj z pomocy adwokata z Opola stacjonarnie lub online i odezwij się do nas drogą mailową lub telefoniczną.