Uchwała Sądu Najwyższego z 3 kwietnia 2024 r., sygn. III CZP 103/22 rozstrzyga istotny spór prawny, który budził kontrowersje w orzecznictwie i doktrynie prawa cywilnego.
- Chodzi o pytanie:
czy były właściciel nieruchomości, której zasiedzenie stwierdzono, może domagać się wynagrodzenia za korzystanie z niej?
Odpowiedź Sądu Najwyższego jest jednoznaczna: tak, ponieważ zasiedzenie nie powoduje wygaśnięcia takiego roszczenia.
W niniejszym artykule:
- wyjaśniamy, czym są roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
- omawiamy znaczenie najnowszej uchwały Sądu Najwyższego,
- tłumaczymy, dlaczego utrata własności wskutek zasiedzenia nie przekreśla roszczeń pieniężnych byłego właściciela,
- wskazujemy, jakie praktyczne konsekwencje uchwała ma dla właścicieli i posiadaczy nieruchomości.
Teza uchwały Sądu Najwyższego
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 kwietnia 2024 r. (III CZP 103/22) przyjął następującą tezę:
- Utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia.
Oznacza to, że nawet jeśli posiadacz nabył własność nieruchomości przez zasiedzenie, nie jest zwolniony z odpowiedzialności finansowej za wcześniejsze, bezumowne korzystanie z cudzej rzeczy.
Charakter roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości
Kluczowe znaczenie w argumentacji Sądu Najwyższego ma obligacyjny charakter roszczeń uzupełniających, do których należy m.in. wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy.
Co to oznacza w praktyce?
- roszczenie to nie jest elementem prawa własności, lecz samodzielnym prawem majątkowym,
- powstaje w chwili pozbawienia właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą,
- może być dochodzone niezależnie od roszczenia windykacyjnego,
- nie wygasa automatycznie wraz z utratą własności nieruchomości.
Sąd Najwyższy podkreślił, że zmiany własnościowe (np. sprzedaż, zasiedzenie) nie wpływają same w sobie na istnienie roszczeń obligacyjnych, które już powstały.
Samodzielność roszczeń uzupełniających a zasiedzenie
Istotnym elementem rozumowania Sądu Najwyższego było podkreślenie, że:
- roszczenia uzupełniające usamodzielniają się względem roszczenia windykacyjnego,
- ich dochodzenie nie jest uzależnione od żądania wydania nieruchomości,
- mogą być:
- przedmiotem przelewu,
- dochodzone od różnych posiadaczy – proporcjonalnie do okresu posiadania.
Co szczególnie ważne, utrata prawa własności, także w drodze zasiedzenia, nie powoduje ich wygaśnięcia, jeśli dotyczą okresu, w którym właścicielowi to prawo jeszcze przysługiwało.
Zasiedzenie a funkcja porządkująca prawa
Sąd Najwyższy odniósł się również do argumentu, że zasiedzenie ma „zamykać” wszystkie spory między stronami.
W uchwale wyraźnie wskazano, że:
- zasiedzenie:
- porządkuje stan prawny,
- legalizuje długotrwały stan faktycznego władztwa nad rzeczą,
- prowadzi do pierwotnego i nieodpłatnego nabycia własności,
- nie oznacza jednak premiowania wcześniejszego bezprawnego korzystania z cudzej nieruchomości.
Pozbawienie byłego właściciela roszczenia o wynagrodzenie:
- prowadziłoby do nieuzasadnionego uprzywilejowania posiadacza w złej wierze,
- pogłębiałoby poczucie niesprawiedliwości,
- nie znajduje podstawy w przepisach prawa ani w Konstytucji RP.
Ochrona praw majątkowych byłego właściciela
Sąd Najwyższy zwrócił również uwagę na konstytucyjny i konwencyjny wymiar sprawy.
Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości:
- stanowi prawo majątkowe,
- podlega ochronie na gruncie:
- Konstytucji RP (art. 64),
- Protokołu nr 1 do EKPC.
Skoro ustawodawca nie przewidział przepisu wygaszającego takie roszczenia, nie ma podstaw do ich eliminowania w drodze wykładni.
Podsumowanie – co wynika z uchwały?
Z punktu widzenia praktyki uchwała SN ma fundamentalne znaczenie. Wynika z niej, że:
- zasiedzenie nieruchomości nie przekreśla roszczeń pieniężnych byłego właściciela,
- możliwe jest dochodzenie:
- wynagrodzenia za bezumowne korzystanie,
- zwrotu pożytków lub ich wartości,
- roszczenia te:
- mają charakter obligacyjny,
- są samodzielne,
- mogą być dochodzone także po stwierdzeniu zasiedzenia.
Jak pomagamy w sprawach dotyczących zasiedzenia nieruchomości
Nasza kancelaria zapewnia kompleksowe wsparcie prawne w sprawach związanych z zasiedzeniem, w szczególności:
- analizujemy, czy doszło do zasiedzenia i w jakim zakresie,
- oceniamy możliwość dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
- reprezentujemy byłych właścicieli oraz posiadaczy w postępowaniach sądowych,
- przygotowujemy i prowadzimy sprawy o:
- stwierdzenie zasiedzenia,
- zapłatę wynagrodzenia,
- zwrot pożytków,
- doradzamy na etapie przedsądowym i negocjacyjnym.
Jeżeli masz wątpliwości, czy w Twojej sprawie możliwe jest dochodzenie roszczeń po zasiedzeniu – zapraszamy do kontaktu z kancelarią.
Jeżeli potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu zasiedzenia, skorzystaj z pomocy adwokata z Opola stacjonarnie lub online i odezwij się do nas drogą mailową lub telefoniczną.
