Przesłanki zasiedzenia | Blog - Kancelaria Sachanbiński & Sachanbińska

Przesłanki zasiedzenia, dobra wiara i posiadanie samoistne – analiza na podstawie orzeczeń sądowych

Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego, która pozwala na nabycie własności nieruchomości przez długotrwałe posiadanie jej w dobrej wierze. Następuje z mocy prawa, ale wymaga spełnienia określonych przesłanek.

Przesłanki zasiedzenia:

Posiadanie samoistne: posiadacz musi sprawować nad nieruchomością władztwo jak właściciel, co oznacza, że powinien podejmować działania charakterystyczne dla właściciela, np. korzystać z nieruchomości, utrzymywać ją w odpowiednim stanie oraz czerpać z niej pożytki – bez tytułu prawnego, czyli umowy, która określałaby zakres tych czynności;
Upływ czasu: posiadanie musi trwać przez ustawowy okres tj. 20 lat w przypadku posiadania w dobrej wierze i 30 lat w przypadku posiadania w złej wierze, na podstawie art. 172 Kodeksu cywilnego.

Posiadanie samoistne

Posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel (art. 336 k.c.), co oznacza, że wykonuje wszystkie prawa związane z własnością, jak np. korzystanie z nieruchomości, pobieranie pożytków i dochodów, a także ma świadomość, że jest uprawniony do rozporządzania tą rzeczą
Ważnym elementem jest tutaj tzw. wola posiadania cum animo rem sibi habendi – czyli posiadanie z zamiarem zatrzymania rzeczy dla siebie
Oznacza to, że posiadacz powinien wyraźnie manifestować swoją wolę władania nieruchomością w sposób charakterystyczny dla właściciela, co jest widoczne nie tylko dla otoczenia, ale także dla właściciela nieruchomości.
Orzeczenia sądów wskazują, że sam fakt objęcia nieruchomości w posiadanie na podstawie określonego tytułu nie przesądza jeszcze o posiadaniu samoistnym
Kluczowe jest tutaj, aby władanie miało cechy posiadania właściciela, co przejawia się m.in. w długotrwałym zarządzaniu nieruchomością.
Do zasiedzenia może prowadzić jedynie posiadanie jawne, widoczne dla otoczenia.

Dobra wiara i jej domniemanie

Przepisy przewidują domniemanie dobrej wiary, co oznacza, że osoba która sprzeciwia się zasiedzeniu musi przedstawić dowody złej wiary posiadacza
Dobra wiara posiadacza, jak wynika z orzecznictwa, jest oceniana na moment objęcia posiadania nad nieruchomością. Oznacza to, że jeżeli posiadacz w chwili objęcia posiadania nieruchomości pozostawał w przekonaniu, że ma prawo do władania nią, to uznaje się go za działającego w dobrej wierze.
Zmiany świadomości posiadacza po objęciu władztwa nad nieruchomością nie mają wpływu na ocenę jego dobrej wiary
Przykładowo, nawet jeśli później posiadacz dowie się, że nie jest prawowitym właścicielem, nie wpływa to na pierwotną ocenę jego dobrej wiary.
Sąd stosuje domniemanie dobrej wiary posiadacza (art. 7 kodeksu cywilnego), co oznacza, że ciężar udowodnienia złej wiary spoczywa na osobie kwestionującej prawo do zasiedzenia

Zła wiara

Polega na tym, że osoba, która domaga się stwierdzenia zasiedzenia w chwili uzyskania posiadania nieruchomości wiedział, że nie jest właścicielem lub wprawdzie nie wiedział, ale wiedziałby, gdyby się zachował z odpowiednią starannością, a więc tak, jak tego można od niego w danych okolicznościach wymagać.
Chodzi o indywidualną ocenę odniesioną do danego podmiotu i okoliczności, w jakich on się znajduje w chwili zachowania podlegającego ocenie. Zła wiara zachodzi wówczas, gdy określony podmiot wie (ma świadomość) o nieistnieniu określonego prawa, stosunku prawnego lub sytuacji prawnej, albo też nie wie, jednakże należy uznać, że wiedziałby, gdyby w konkretnych okolicznościach postępował rozsądnie, z należytą starannością i zgodnie z zasadami współżycia społecznego.
Innymi słowy, zła wiara to znajomość prawdziwego stanu rzeczy, albo nieusprawiedliwiona niewiedza o tym stanie rzeczy.

Zgoda uczestników co do zasiedzenia nie jest decydująca

Nawet jeśli wszystkie strony postępowania zgłoszą oświadczenia o przyłączeniu się do wniosku o zasiedzenie przez jedną z nich, nie ma to wpływu na ocenę Sądu i na samoistny charakter posiadania, ponieważ jest to stan obiektywny, niezależny od subiektywnego uznania stron.

Charakter orzeczenia Sądu

Postanowienie sądu stwierdzające nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia ma charakter deklaratoryjny, a nie konstytutywny.
Oznacza to, że postanowienie sądu jedynie potwierdza fakt nabycia własności, który następuje ex lege (z mocy samego prawa) po spełnieniu wszystkich przesłanek.

Przejściowe przerwy a posiadanie samoistne

Istnieją również sytuacje, w których posiadacz przestaje na pewien czas korzystać z nieruchomości, ale to nie oznacza automatycznie utraty cech posiadacza samoistnego. Przejściowe przerwy w użytkowaniu nieruchomości, o ile nie wskazują na rezygnację z władania nią, nie prowadzą do utraty posiadania samoistnego.