Przepisy prawa budowlanego obejmują sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określają zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach. Przewidują, że obiekt budowlany, należy projektować i budować w sposób wskazany w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania. Obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.
Spełnienie wymogów wynikających z przepisów prawa budowlanego nie jest łatwe, a to przekłada się na ryzyko związane z realizacją inwestycji budowlanej i wydłużony czas jej realizacji. W praktyce problemy pojawiają się najczęściej w trzech głównych obszarach.
Niejednoznaczność przepisów prawa budowlanego – problem dla uczestników procesu budowlanego
Przepisy Prawa budowlanego są często niejednoznaczne i pozostawiają duże pole do interpretacji. Nie wszystkie pojęcia używane w budownictwie mają swoje definicje ustawowe, w związku z tym zachodzi konieczność sięgania do orzecznictwa sądów administracyjnych, które z kolei odwołują się do definicji w słownikach języka polskiego, a także do wiedzy ogólnej.
Przykładem tego problemu może być wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie
z dnia 29 września 2023 r., II SA/Kr 809/23, w którym sąd podjął się wyjaśnienia pojęcia „wolnostojący”.:
Od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę zostały wyłączone wiaty wolnostojące. Określenie „wolnostojący” rozumieć należy jako samodzielność i suwerenność konstrukcji obiektu, to jest jego fizyczne oddzielenie od innych obiektów budowlanych. Chodzi tu bowiem o taki budynek, który nie jest połączony z innym obiektem budowlanym, nie wykorzystuje w swojej konstrukcji jakichkolwiek elementów innego obiektu budowlanego i jako całość stanowi samodzielną konstrukcję, nieograniczoną fizycznie w przestrzeni innymi obiektami. Termin „wolno stojący” odnosić zatem należy do cech fizycznych budynku i jego otoczenia weryfikowalnych za pomocą zmysłów.
Kolejnym przykładem może być wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 stycznia 2024 r., II OSK 902/21, w którym sąd ten zaproponował wytyczne co do interpretacji „istotności odstąpienia” od projektu budowlanego:
Kwestia „istotności odstąpienia” pozostawiona została uznaniu administracyjnemu, a z uwagi na szeroki zakres znaczeniowy przesłanek określonych w art. 36a ust. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane oraz związane z tym różne możliwości interpretacyjne, okoliczność czy w danej sytuacji odstąpienie inwestora zostanie uznane za istotne czy nieistotne będzie wymagało wnikliwej i wszechstronnej oceny organu, przy uwzględnieniu charakteru inwestycji oraz zasad ogólnych wyrażonych w art. 4, art. 5 i art. 9 wskazanej ustawy.
Warto podkreślić, że sądy administracyjne nie są co do zasady związane swoimi wyrokami, nawet w zbliżonych sprawach, więc interpretacje te mogą się zasadniczo różnić, zwłaszcza do czasu, gdy wykształci się jednolita, utrwalona linia orzecznicza lub Naczelny Sąd Administracyjny podejmie uchwałę.
Ciekawe i pomocne interpretacje przepisów prawa budowlanego – chociaż trzeba wyraźnie podkreślić, że w żaden sposób niewiążące – można znaleźć na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego oraz Zespołu Rzeczoznawców Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP:
https://www.gunb.gov.pl/strona/ciekawe-interpretacje-gunb
https://www.mpoia.pl/dzialalnosc/zespol-rzeczoznawcow
Długotrwałość postępowań w sprawach budowlanych – przeszkoda w realizacji inwestycji budowlanej
Na długotrwałość postępowań w sprawach budowlanych składa się wiele czynników. Jednym z nich jest niewątpliwie przewlekłe działanie organów administracji publicznej. Jest to fakt, niezależnie od przyczyn tej przewlekłości, którą tłumaczy się często brakami kadrowymi. Ponadto, organowi drugiej instancji przysługuje prawo przekazania sprawy do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji, więc niejednokrotnie występują sytuacje, w których sprawa „krąży” między pierwszą, a drugą instancją organów administracji architektoniczno-budowlanej czy nadzoru budowlanego. Co więcej, w postępowaniu z zakresu prawa budowlanego, poza główną sprawą administracyjną, mogą występować dodatkowo postanowienia tzw. wpadkowe, które dotyczą np. nałożenia na inwestora obowiązku sporządzenia ekspertyzy technicznej, które również mogą być zaskarżane. Po etapie administracyjnym sprawa może trafić do sądu administracyjnego, który również rozpoznaje ją w dwóch instancjach, a czas oczekiwania na rozstrzygnięcie wynosi zazwyczaj od kilku do kilkunastu miesięcy w jednej instancji. Ponieważ sądy administracyjne wydają co do zasady wyroki tzw. kasatoryjne, oznacza to, że jeśli uwzględniają skargę, uchylają decyzje organów administracji publicznej i przekazują im sprawę do ponownego rozpatrzenia. W konsekwencji sprawa ponownie wraca do organów, które powinny stosować się do wytycznych zawartych w wyroku. W przypadku tej ponownie rozpoznawanej sprawy również przysługuje pełna droga zaskarżenia, zarówno do organu wyższej instancji, jak i do sądów administracyjnych.
Jeśli chodzi o przewlekłość działania organów administracji budowlanej, pewnym rozwiązaniem może być wniesienie ponaglenia, zob. np. https://www.biznes.gov.pl/pl/portal/ou590, a jeśli nie przyniesie to pożądanych skutków – skargi na bezczynność lub przewlekłość od sądu administracyjnego.
Częste zmiany przepisów w prawie budowlanym – znaczenie dla praktyki
Przepisy prawa budowlanego są często zmieniane. Nowelizowana jest zarówno ustawa – Prawo budowlane, jak i rozporządzenia wykonawcze np. rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W założeniu zmiany mają na celu poprawę sytuacji inwestorów i innych uczestników procesu budowlanego, w praktyce efekty zmian są oceniane różnie. W każdym przypadku jednak zmiana powoduje konieczność wykształcenia się nowej praktyki organów i nowej linii orzeczniczej sądów administracyjnych, a to wymaga czasu. Oznacza to jednocześnie, że do tego czasu będzie istniała niepewność, jak interpretować nowe przepisy. Dodatkowo, mogą powstać wątpliwości, czy nowe przepisy stosować do toczących się już postępowań administracyjno-budowlanych, jak również co do innych zagadnień tzw. intertemporalnych, związanych z okresem przejściowym. W celu usunięcia tych wątpliwości warto każdorazowo sprawdzać tzw. przepisy przejściowe, które znajdują się w końcowej części aktów prawnych wprowadzających zmiany. Można przedstawić to na następującym przykładzie:
Dnia 27 października 2023 r. wydano Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które wprowadziło szereg zmian do przepisów pierwotnego rozporządzenia z 2002 r., a zmiany weszły w życie z dniem 1 kwietnia 2024 r;. Rozporządzenie zmieniające w końcowej części (§ 2) wyjaśnia, w jakim przypadkach należy nadal stosować przepisy dotychczasowe. Tekst rozporządzenia zmieniającego dostępny jest tutaj: https://dziennikustaw.gov.pl/DU/2023/2442
Jeżeli potrzebujesz wsparcia w prawie budowlanym i planach miejscowych, skorzystaj z pomocy adwokata z Opola stacjonarnie lub online i odezwij się do nas drogą mailową lub telefoniczną.
