Podział wspólnej nieruchomości byłych małżonków a hipoteka

podział nieruchomości a hipoteka

Photo by Tierra Mallorca on Unsplash

W dwóch uchwałach Sąd Najwyższy wyjaśnił zagadnienie, jaki wpływ na wartość wspólnego majątku małżonków mają hipoteki, które obciążają ich nieruchomości.

  • Czy wartość nieruchomości pomniejsza się o wartość hipoteki?

Dzieląc majątek wspólny i przyznając na własność jednego małżonka nieruchomość, która jest obciążona hipoteką, Sąd ustala wartość nieruchomości bez obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody przemawiające za jego uwzględnieniem.

  • Dlaczego hipoteka w typowych sytuacjach nie obniża wartości nieruchomości?

W podziale majątku wspólnego najważniejsze jest sprawiedliwe rozdysponowanie aktywów. Pasywa czyli np. długi z tytułu kredytów, nie podlegają podziałowi. Na skutek podziału nie dochodzi do zmian osób odpowiedzialnych za dług. Hipoteka obciąża nadal całą nieruchomość (a jeżeli nieruchomość została podzielona – wszystkie nieruchomości, które powstały na skutek podziału). Wynika to z założenia, że podział majątku nie może wpływać negatywnie na sytuację wierzyciela. Mimo przyznania nieruchomości jednemu z byłych małżonków, bank ma nadal możliwość egzekwowania płatności rat kredytu od każdego z nich.
W typowych sytuacjach hipoteka nie będzie więc uwzględniana przy ustalania wartości nieruchomości podlegającej podziałowi.

  • Kiedy wartość nieruchomości mogłaby zostać obniżona?

Sądy mogą w pewnych sytuacjach uwzględnić wartość hipoteki przy podziale majątku, a co za tym idzie obniżyć wartość nieruchomości i wysokość kwoty do spłaty. Może to wynikać ze szczególnej osobistej lub majątkowej sytuacji małżonków albo proporcji, w jakiej na moment podziału wysokość hipoteki pozostaje do wartości nieruchomości.
Sądy powinny zbadać, czy przyjmowana przy podziale wartość nieruchomości odpowiada jej wartości rynkowej. Może zdarzyć się sytuacja, w której hipoteka ustanowiona na nieruchomości nie zabezpiecza wyłącznie kredytu na zakup danej nieruchomości, ale np. długi osobiste jednego z małżonków lub długi innych osób i takie przypadki powinny być rozważane odrębnie. Dlatego Sądy powinny mieć możliwość elastycznego określenia wartości nieruchomości, uwzględniającego kryteria ekonomiczne, gdy będą tego wymagać okoliczności.

  • Co ma zrobić były małżonek, który spłacił dług zabezpieczony hipoteką?

Były małżonek, który po podziale majątku wspólnego spłacił dług zabezpieczony hipoteką, może żądać od drugiego zwrotu odpowiedniej części zapłaconej kwoty.

  • A co w sytuacji, gdy byli małżonkowie zgodnie chcą obniżyć wartość nieruchomości o hipotekę?

Sąd Najwyższy zaznaczył że gdyby byli małżonkowie domagali się zgodnie obniżenia wartości nieruchomości o wartość hipoteki, taki zgodny wniosek jest dla Sądu wiążący, co oznacza, że powinien uwzględnić ich żądanie.

Zadzwoń
Dojazd