W księdze wieczystej nadal widnieje służebność przechodu i przejazdu przez działkę. Problem w tym, że od wielu lat nikt z tej drogi nie korzysta. W międzyczasie pojawiło się ogrodzenie, drzewa i krzewy, a właściciele nieruchomości władnącej zaczęli dojeżdżać do swojej działki zupełnie inną trasą.
Czy właściciel nieruchomości obciążonej musi nadal tolerować istniejącą służebność?
Niekoniecznie. Służebność gruntowa może wygasnąć z mocy prawa, jeżeli przez 10 lat nie jest wykonywana. W praktyce największy problem zaczyna się jednak przy odpowiedzi na pytanie, co właściwie oznacza „niewykonywanie”. Czy wystarczy jeden przejazd? Co jeżeli właściciel korzystał tylko z części uprawnień? A co wtedy, gdy z drogi nie korzystał dlatego, że sąsiad ją zagrodził?
Orzecznictwo pokazuje, że odpowiedzi potrafią być zaskakujące.
Dziesięć lat niewykonywania i służebność wygasa z mocy prawa
Podstawowa reguła wynika z art. 293 § 1 Kodeksu cywilnego:
„Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.”
Nie jest zatem potrzebne wcześniejsze orzeczenie sądu, które „zniesie” służebność. Po upływie wymaganych 10 lat prawo wygasa z mocy samej ustawy.
Sprawa sądowa może być jednak potrzebna po to, aby stwierdzić, że taki skutek już nastąpił i doprowadzić do wykreślenia nieistniejącego prawa z księgi wieczystej.
I właśnie tutaj zaczynają się spory dowodowe.
Droga przez zabytkowy park została zamknięta. Rolnicy pojechali inną trasą
Bardzo obrazowa sprawa trafiła do Sądu Okręgowego w Tarnowie.
Służebny szlak prowadził przez teren zabytkowego zespołu dworsko-parkowego. Korzystali z niego okoliczni rolnicy, w tym właściciel nieruchomości, na rzecz której ustanowiono służebność.
Na początku lat 90. ówczesny właściciel dworu ogrodził jednak teren. Na drodze pojawiła się brama zamykana na kłódkę.
Rolnicy nie zostali bez dojazdu. Udostępniono im inną, utwardzoną drogę biegnącą w zasadzie równolegle do dawnego szlaku – miejscami zaledwie kilka lub kilkanaście metrów dalej.
I przez kolejne lata właśnie z niej korzystali.
Stara droga tymczasem coraz mniej przypominała drogę. Porosła drzewami i krzewami, nad jej fragmentami zwisały gałęzie, a w pobliżu rosły nawet drzewa będące pomnikami przyrody.
Po latach objazd został zablokowany. Właściciel przypomniał sobie o starej służebności
Sytuacja działała przez wiele lat.
Aż na alternatywnej drodze pojawił się najpierw szlaban, a później betonowa zapora.
Właściciel nieruchomości władnącej chciał więc wrócić do dawnego szlaku przez park. Wystąpił przeciwko właścicielom nieruchomości obciążonej, żądając otwarcia bramy i usunięcia drzew oraz krzewów utrudniających przejazd.
Problem polegał na tym, że przez dawną drogę nie jeździł już od kilkunastu lat.
Sąd uznał, że służebność wygasła.
Korzystanie z innej drogi nie oznacza wykonywania służebności
Właściciel argumentował, że nie porzucił potrzeby dojazdu do swoich gruntów. Po prostu za zgodą właściciela korzystał z trasy biegnącej obok.
To nie wystarczyło.
Sąd zwrócił uwagę, że służebność miała ściśle określony przebieg. Korzystanie z innej drogi, nawet znajdującej się kilka metrów dalej i prowadzącej zasadniczo w tym samym kierunku, nie stanowi wykonywania ustanowionej służebności.
„Wykonywanie przejazdów ową »nową« drogą nie może być uważane za wykonywanie służebności, która ustanowiona była w 1972 roku.” (wyrok Sądu Okręgowego w Tarnowie z dnia 16 grudnia 2014 r., sygn. akt I Ca 404/14)
Liczy się wykonywanie konkretnego prawa w takim zakresie, w jakim zostało ono ustanowione. Sam fakt, że właściciel nieruchomości władnącej nadal gdzieś przejeżdża do swojej działki, nie oznacza jeszcze wykonywania służebności obciążającej określoną nieruchomość.
Jeden przejazd może jednak zrobić różnicę
Na drugim biegunie znajduje się sprawa rozpoznana przez Sąd Okręgowy w Gliwicach.
Właściciel nieruchomości obciążonej chciał doprowadzić do wykreślenia służebności, twierdząc, że nie była wykonywana przez wymagane 10 lat.
Służebność obejmowała przechód, przegon i przejazd.
W praktyce właściciele nieruchomości władnącej nie korzystali z drogi intensywnie. Działka była użytkowana rolniczo – sadzono tam m.in. ziemniaki, później truskawki i porzeczki, koszono trawę i zbierano siano.
Uprawnieni przede wszystkim chodzili służebnym szlakiem. Przejazdy zdarzały się znacznie rzadziej, np. gdy trzeba było wjechać koparką w celu pogłębienia rowu odprowadzającego wodę.
Właściciel nieruchomości obciążonej twierdził, że takie korzystanie nie wystarcza.
Sąd był innego zdania.
Nie trzeba codziennie jeździć drogą konieczną
Sąd Okręgowy zaakceptował ustalenie, że uprawnieni korzystali ze służebności w poprzednich latach częściej, później zaś rzadziej, ale nadal faktycznie ją wykonywali.
Nie było więc nieprzerwanego dziesięcioletniego okresu całkowitego niewykonywania prawa.
W orzecznictwie zasadę tę ujmuje się jeszcze szerzej:
„Jeśli uprawniony wykonuje służebność gruntową w jakimkolwiek zakresie, nie wygaśnie ona na podstawie art. 293 § 1 k.c.” (wyrok Sądu Okręgowego w Gliwicach z dnia 15 kwietnia 2015 r., sygn. akt III Ca 175/15)
Oznacza to, że częstotliwość korzystania z drogi sama w sobie nie przesądza o wygaśnięciu służebności.
Jeżeli charakter nieruchomości powoduje, że droga jest potrzebna tylko sporadycznie, sporadyczne wykonywanie uprawnienia może wystarczyć, aby nie doszło do 10-letniego okresu niewykonywania.
Przejazd wygasł, bo właściciel tylko chodził? Niekoniecznie
To kolejna istotna kwestia.
Jeżeli treść służebności obejmuje jednocześnie prawo przechodu i przejazdu, powstaje pytanie, czy niewykonywanie jednego z tych uprawnień przez 10 lat powoduje jego wygaśnięcie.
Przykładowo: właściciel przez wiele lat chodzi drogą, ale nigdy po niej nie jeździ.
Orzecznictwo przyjmuje tutaj podejście korzystne dla trwałości służebności. Wykonywanie choćby jednego z uprawnień składających się na jej treść może oznaczać, że służebność jako całość nadal jest wykonywana.
Sąd Rejonowy w Chełmnie wskazał:
„Każdy akt mieszczący się w ramach realizacji uprawnień składających się na treść służebności przerywa okres tego niewykonywania” (wyrok Sądu Rejonowego w Chełmnie z dnia 6 lipca 2021 r., sygn. akt I C 1123/19).
W tamtej sprawie służebność obejmowała m.in. przechód oraz przejazd, także rowerem. Właściciel nieruchomości obciążonej nie udowodnił, że przez pełne 10 lat nie wykonywano żadnego z tych uprawnień. Powództwo zostało oddalone.
A co jeśli sąsiad sam zagrodzi drogę i potem powoła się na jej niewykonywanie?
Tutaj robi się jeszcze ciekawiej.
W sprawie rozpoznanej przez Sąd Rejonowy w Rybniku w 2024 r. ustanowiono służebność przechodu i przejazdu pasem o szerokości 3 metrów.
Właścicielka nieruchomości obciążonej nie udostępniła jednak całej szerokości szlaku.
Na jego fragmencie znajdowały się:
- ogrodzenie,
- tuje,
- słup telekomunikacyjny,
- skrzynka elektroenergetyczna.
Co więcej, już w 2007 r. strony zawarły ugodę sądową, w której właścicielka zobowiązała się udostępnić przejazd. Zrealizowała ją jednak tylko częściowo.
Po latach zaczęła argumentować, że skoro z części pasa służebnego nie korzystano, to służebność w tej części wygasła.
Sąd powiedział: nie.
Nie można najpierw uniemożliwić korzystania, a później korzystać z własnego działania
Sąd zwrócił uwagę, że niewykorzystywany fragment drogi pozostawał niedostępny właśnie wskutek działania właścicielki nieruchomości obciążonej.
Uprawniony natomiast nie zachowywał się biernie. Wcześniej wszczął postępowanie, zawarł ugodę, a później nadal domagał się udostępnienia pełnego pasa służebności.
Sąd stwierdził:
„Sporny fragment szlaku nie był bowiem wykorzystywany jako droga wyłącznie z powodu niezgodnego z prawem działania pozwanej, pomimo podejmowanych przez powoda prób wyegzekwowania roszczenia” (wyrok Sądu Rejonowego w Rybniku z dnia 27 sierpnia 2024 r., sygn. akt I C 969/22)
Finał był dla właścicielki nieruchomości obciążonej bardzo konkretny.
Sąd nakazał jej rozebrać ogrodzenie, usunąć tuje, zdemontować słup telekomunikacyjny i skrzynkę elektroenergetyczną oraz udostępnić cały trzy metry szeroki pas służebności.
Czy służebność może wygasnąć tylko na części drogi?
Sprawa rybnicka dotknęła jeszcze jednego interesującego problemu.
Właścicielka argumentowała, że nawet jeżeli cała służebność nie wygasła, powinno dojść do wygaśnięcia przynajmniej tej części pasa, która przez lata nie była wykorzystywana.
Sąd tego stanowiska nie zaakceptował.
Wskazał m.in., że w okresie tym właściciel nieruchomości władnącej korzystał z pozostałej części drogi, co nie pozwalało uznać całej służebności za niewykonywaną. Sąd podkreślił również, że art. 293 k.c. mówi o wygaśnięciu „służebności”, a nie poszczególnych fragmentów pasa czy pojedynczych elementów jej treści.
Takie podejście koresponduje z charakterem służebności gruntowej jako jednego prawa związanego z nieruchomością.
Sąd Najwyższy również zwraca uwagę na niepodzielny charakter służebności gruntowej i wskazuje, że częściowe wygaśnięcie prawa mogłoby w istocie prowadzić do jednostronnej zmiany jego treści (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2023 r., sygn. akt II CSKP 1273/22).
Kto musi udowodnić 10 lat niewykonywania służebności?
To jedna z najważniejszych kwestii procesowych.
Nie wystarczy stwierdzić:
„Nigdy nie widziałem, żeby sąsiad tędy jeździł”.
Zgodnie z ogólną zasadą z art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która wywodzi z niego skutki prawne.
Dlatego właściciel nieruchomości obciążonej, który twierdzi, że służebność wygasła, powinien wykazać pełny, nieprzerwany dziesięcioletni okres jej niewykonywania.
Sąd Rejonowy w Chełmnie podkreślił wprost, że ciężar udowodnienia przesłanek wygaśnięcia służebności spoczywa na osobie, która się na ten skutek powołuje.
W praktyce znaczenie mogą mieć m.in.:
- zeznania sąsiadów i poprzednich właścicieli,
- fotografie pokazujące stan szlaku,
- wieloletnie ogrodzenia lub trwałe nasadzenia,
- sposób zagospodarowania nieruchomości,
- dokumentacja geodezyjna,
- korespondencja pomiędzy właścicielami,
- wcześniejsze sprawy sądowe,
- a także dowody wskazujące, że właściciel nieruchomości władnącej korzystał w tym czasie z zupełnie innego dostępu.
Jeden wiarygodnie wykazany przypadek wykonania służebności w badanym okresie może natomiast przekreślić twierdzenie o pełnych 10 latach niewykonywania.
Wygaśnięcie służebności to nie to samo co jej zniesienie
Te dwa pojęcia warto rozróżnić.
W przypadku art. 293 § 1 k.c. służebność wygasa z mocy prawa, ponieważ przez 10 lat nie była wykonywana. Sąd przede wszystkim ustala, czy skutek ten już nastąpił.
Inną sytuację reguluje art. 295 k.c.:
„Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.”
Tutaj nie chodzi o wykazanie dokładnie 10 lat niewykonywania. Trzeba natomiast wykazać coś innego – że służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.
Jeszcze inną możliwość przewiduje art. 294 k.c., gdy wskutek zmiany stosunków służebność stała się szczególnie uciążliwa dla właściciela nieruchomości obciążonej i nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Wtedy możliwe jest żądanie jej zniesienia za wynagrodzeniem.
Dlatego przed wniesieniem pozwu trzeba najpierw ustalić, czego właściwie chcemy dowodzić: że służebność już wygasła, czy że istnieje, ale są podstawy do jej zniesienia.
Warto zapamiętać
- Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat.
- Wygaśnięcie następuje z mocy prawa, a orzeczenie sądu potwierdza, że skutek ten już nastąpił.
- Dziesięcioletni okres liczy się od momentu zaprzestania wykonywania służebności.
- Sporadyczne korzystanie z drogi może wystarczyć, aby nie doszło do 10 lat niewykonywania.
- Jeżeli służebność obejmuje kilka uprawnień, np. przechód i przejazd, wykonywanie choćby części z nich może mieć znaczenie dla oceny, czy służebność nadal jest wykonywana.
- Korzystanie z zupełnie innej drogi nie oznacza wykonywania służebności ustanowionej w konkretnym miejscu.
- Właściciel nieruchomości obciążonej musi wykazać pełny okres niewykonywania, jeżeli z tego faktu wywodzi wygaśnięcie prawa.
- Samo utrudnienie albo uniemożliwienie korzystania ze służebności przez właściciela nieruchomości obciążonej może zasadniczo zmienić ocenę sprawy, szczególnie gdy uprawniony konsekwentnie domaga się udostępnienia drogi.
- Wygaśnięcie na podstawie art. 293 k.c. należy odróżnić od zniesienia służebności na podstawie art. 294 lub 295 k.c.
Jak pomagamy w sprawach o służebność drogi koniecznej?
Spór o niewykonywaną służebność bardzo często zaczyna się od pozornie prostego pytania: „czy ktoś przez ostatnie 10 lat tędy jeździł?”. W praktyce trzeba jednak ustalić znacznie więcej – dokładną treść służebności, jej przebieg, sposób korzystania z nieruchomości oraz zachowanie kolejnych właścicieli.
W ramach pomocy prawnej możemy:
- przeanalizować treść służebności oraz wpisy w księdze wieczystej,
- ustalić, czy istnieją podstawy do stwierdzenia jej wygaśnięcia wskutek niewykonywania,
- ocenić, od jakiego momentu może być liczony dziesięcioletni okres,
- przeanalizować dowody dotyczące faktycznego korzystania z drogi,
- ocenić możliwość żądania zniesienia lub zmiany służebności,
- przygotować pozew oraz odpowiedź na pozew,
- prowadzić postępowanie dotyczące wykreślenia wygasłej służebności z księgi wieczystej,
- reprezentować właściciela nieruchomości władnącej lub obciążonej w sporze sądowym.
W takich sprawach często decydują nie dokumenty sprzed kilkudziesięciu lat, ale odpowiedź na bardzo konkretne pytanie: co rzeczywiście działo się na tej drodze przez ostatnie 10 lat?
Jeżeli potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu zasiedzenia i służebności, skorzystaj z pomocy adwokata z Opola stacjonarnie lub online i odezwij się do nas drogą mailową lub telefoniczną.
Najczęściej zadawane pytania o wygaśnięcie służebności drogi
Po ilu latach niewykonywania wygasa służebność drogi?
Zgodnie z art. 293 § 1 k.c. służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat.
Czy trzeba uzyskać wyrok sądu, aby służebność wygasła?
Nie. Wygaśnięcie na podstawie art. 293 § 1 k.c. następuje z mocy prawa. Orzeczenie sądu jest jednak potrzebne w razie sporu oraz może stanowić podstawę do odpowiedniej zmiany wpisu w księdze wieczystej.
Czy jeden przejazd w ciągu 10 lat może zapobiec wygaśnięciu służebności?
Może. Dla wygaśnięcia konieczny jest okres rzeczywistego niewykonywania prawa. Orzecznictwo przyjmuje, że akt mieszczący się w zakresie przysługującej służebności może sprawić, że nie będzie można wykazać nieprzerwanego dziesięcioletniego okresu niewykonywania.
Czy służebność wygasa, jeżeli właściciel nie jeździ drogą, ale po niej chodzi?
Nie musi. Jeżeli służebność obejmuje zarówno przechód, jak i przejazd, wykonywanie prawa przechodu może oznaczać, że służebność nadal jest wykonywana.
Czy korzystanie z innej drogi zachowuje służebność?
Nie, jeżeli jest to inny szlak nieobjęty istniejącą służebnością. W sprawie I Ca 404/14 właściciel przez wiele lat korzystał z równoległej drogi udostępnionej przez sąsiada. Sąd uznał, że nie było to wykonywanie ustanowionej służebności, która w konsekwencji wygasła.
Czy właściciel może zagrodzić drogę, poczekać 10 lat i następnie twierdzić, że służebność wygasła?
Taka sytuacja wymaga szczególnie dokładnej analizy zachowania obu stron. Wyrok SR w Rybniku z 27 sierpnia 2024 r., I C 969/22, pokazuje, że gdy właściciel nieruchomości obciążonej sam uniemożliwia korzystanie, a uprawniony konsekwentnie podejmuje działania w celu wykonywania swojego prawa, argument o wygaśnięciu służebności może zostać odrzucony.
Czy służebność można usunąć również wtedy, gdy nie potrafię wykazać 10 lat niewykonywania?
W określonych przypadkach tak. Art. 294 i 295 k.c. przewidują odrębne podstawy żądania zniesienia służebności, m.in. gdy wskutek zmiany stosunków stała się szczególnie uciążliwa albo gdy utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.
