Zachowek – dlaczego prawidłowe ustalenie jego wysokości jest tak ważne?
W praktyce różnica pomiędzy przyjęciem aktualnej wartości nieruchomości a ceny uzyskanej z jej sprzedaży może oznaczać nawet kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy złotych różnicy w wysokości zachowku. Nic więc dziwnego, że sposób ustalania wartości nieruchomości od lat budził wątpliwości uczestników sporów spadkowych. Do tego problemu odniósł się Sąd Najwyższy w wyroku z 5 marca 2025 r. (II CSKP 2142/22).
Sprawy o zachowek należą do najczęściej spotykanych sporów spadkowych. W praktyce bardzo często dotyczą nieruchomości przekazanych za życia spadkodawcy w drodze darowizny lub odziedziczonych przez jednego ze spadkobierców.
Kluczowe znaczenie ma wówczas ustalenie tzw. substratu zachowku, czyli wartości majątku, od której obliczana jest należna kwota zachowku. Od sposobu ustalenia tej wartości zależy bowiem wysokość roszczenia uprawnionego oraz zakres odpowiedzialności osoby zobowiązanej do jego zapłaty. Pojawia się jednak istotne pytanie:
Jak ustalić wartość nieruchomości przy obliczaniu zachowku, jeżeli nieruchomość została już sprzedana albo wywłaszczona, a właściciel otrzymał za nią konkretną kwotę pieniędzy?
Na to pytanie odpowiedział Sąd Najwyższy w wyroku z 5 marca 2025 r. (II CSKP 2142/22).
Jak co do zasady ustala się wartość darowizny przy obliczaniu zachowku?
Punktem wyjścia jest art. 995 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem:
- wartość przedmiotu darowizny ustala się według stanu z chwili jej dokonania,
- natomiast według cen z chwili ustalania zachowku.
W praktyce oznacza to, że przy ustalaniu wartości nieruchomości sąd najczęściej korzysta z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Ustalenie aktualnej wartości rynkowej wymaga bowiem wiadomości specjalnych. Takie rozwiązanie jest powszechnie stosowane w sprawach, w których nieruchomość nadal istnieje w majątku osoby zobowiązanej do zapłaty zachowku.
Problem praktyczny – co jeśli nieruchomość została już sprzedana?
W sprawie o zachowek często dochodzi do sytuacji, w której spadkobierca:
- sprzedał odziedziczoną nieruchomość,
- albo nieruchomość została wywłaszczona, a właściciel otrzymał odszkodowanie.
Powstaje wtedy pytanie:
Czy nadal należy ustalać hipotetyczną wartość rynkową nieruchomości na dzień orzekania o zachowku, czy też należy uwzględnić faktycznie uzyskaną cenę lub odszkodowanie?
Przepisy Kodeksu cywilnego nie udzielają na to pytanie jednoznacznej odpowiedzi.
Rozstrzygnięcie przyniosło jednak orzecznictwo, a najnowsze stanowisko zostało potwierdzone przez Sąd Najwyższy w wyroku z 5 marca 2025 r.
Stanowisko Sądu Najwyższego – liczy się cena faktycznie uzyskana
Sąd Najwyższy uznał, że w sytuacji, gdy nieruchomość została sprzedana lub wywłaszczona, za podstawę ustalenia wysokości zachowku należy przyjąć kwotę rzeczywiście uzyskaną przez spadkobiercę.
Oznacza to, że:
- w przypadku sprzedaży nieruchomości należy uwzględnić cenę sprzedaży,
- w przypadku wywłaszczenia należy uwzględnić otrzymane odszkodowanie.
W takich sytuacjach nie ma potrzeby przeprowadzania dodatkowego ustalania wartości nieruchomości według zasad wynikających z art. 995 § 1 k.c.
Kiedy stosuje się art. 995 § 1 k.c.?
Gdy nieruchomość nadal należy do spadkobiercy – wtedy wartość nieruchomości (a więc składnika uwzględnianego przy ustalaniu substratu zachowku) powinna zostać określona zgodnie z art. 995 § 1 k.c., czyli według stanu z chwili darowizny i cen aktualnych.
Dlaczego Sąd Najwyższy przyjął takie rozwiązanie?
Uzasadnienie tego stanowiska ma istotne znaczenie praktyczne.
Sąd Najwyższy podzielił wcześniejsze stanowisko Sądu Apelacyjnego, wskazując, że żadna ze stron sporu nie powinna ponosić ryzyka zmian cen nieruchomości, które nastąpiły już po sprzedaży lub wywłaszczeniu. Przyjęcie odmiennego rozwiązania mogłoby prowadzić do niesprawiedliwych rezultatów:
- W przypadku wzrostu cen nieruchomości – spadkobierca mógłby zostać zobowiązany do zapłaty zachowku od wartości znacznie wyższej niż faktycznie uzyskana przez niego cena sprzedaży
- W przypadku spadku cen nieruchomości – uprawniony do zachowku otrzymałby świadczenie obliczone od wartości niższej niż rzeczywiście uzyskana przez zobowiązanego korzyść.
Co ten wyrok oznacza dla stron spraw o zachowek?
Orzeczenie ma duże znaczenie praktyczne dla osób uczestniczących w sporach spadkowych.
Może ono wpływać zarówno na wysokość dochodzonego zachowku, jak i na strategię procesową stron.
W szczególności warto pamiętać, że:
- sprzedaż nieruchomości przed zakończeniem sprawy o zachowek może mieć wpływ na sposób ustalania substratu zachowku,
- cena sprzedaży może stać się kluczowym elementem postępowania dowodowego,
- w przypadku wywłaszczenia znaczenie będzie miała wysokość otrzymanego odszkodowania,
- nie zawsze konieczne będzie przeprowadzanie kosztownej opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
Podsumowanie
Wyrok Sądu Najwyższego z 5 marca 2025 r. (II CSKP 2142/22) ma istotne znaczenie dla praktyki spraw o zachowek. Z orzeczenia wynikają następujące wnioski:
- Jeżeli nieruchomość została sprzedana, przy ustalaniu zachowku należy uwzględnić cenę faktycznie uzyskaną przez spadkobiercę.
- Jeżeli nieruchomość została wywłaszczona, podstawę obliczeń stanowi otrzymane odszkodowanie.
- Art. 995 § 1 k.c. znajduje zastosowanie przede wszystkim wtedy, gdy konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości pozostającej nadal własnością spadkobiercy.
- Cena sprzedaży lub kwota odszkodowania mogą mieć kluczowe znaczenie dla wysokości dochodzonego zachowku.
Jak pomagamy w sprawach o zachowek?
Sprawy o zachowek często wymagają nie tylko znajomości przepisów prawa spadkowego, ale również aktualnego orzecznictwa Sądu Najwyższego oraz umiejętności prawidłowego ustalenia wartości majątku spadkowego.
Nasza kancelaria pomaga zarówno osobom dochodzącym zachowku, jak i osobom broniącym się przed zawyżonymi roszczeniami.
Oferujemy w szczególności:
- analizę zasadności roszczenia o zachowek,
- ustalenie prawidłowego substratu zachowku,
- ocenę wpływu darowizn na wysokość zachowku,
- reprezentację w negocjacjach i mediacjach,
- prowadzenie postępowań sądowych o zachowek,
- kompleksową obsługę spraw spadkowych.
Jeżeli potrzebujesz wsparcia w ubieganiu się o spadek lub zachowek, skorzystaj z pomocy adwokata z Opola stacjonarnie lub online i odezwij się do nas drogą mailową lub telefoniczną.
FAQ – najczęściej zadawane pytania o zachowek i sprzedaż nieruchomości
Czy sprzedana nieruchomość jest uwzględniana przy obliczaniu zachowku?
Tak. Sama sprzedaż nieruchomości nie powoduje, że przestaje ona mieć znaczenie dla obliczenia zachowku. Kluczowe jest jednak ustalenie, jaka wartość powinna zostać uwzględniona przy obliczaniu substratu zachowku.
Czy po sprzedaży nieruchomości sąd zawsze powoła biegłego rzeczoznawcę?
Nie zawsze. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w wyroku z 5 marca 2025 r. (II CSKP 2142/22), jeżeli za nieruchomość została uzyskana konkretna cena sprzedaży, może ona stanowić podstawę ustalenia wartości uwzględnianej przy obliczaniu zachowku.
Jak ustalić wartość nieruchomości dla potrzeb zachowku?
To zależy od sytuacji.
- Jeżeli nieruchomość nadal należy do spadkobiercy, jej wartość ustala się zgodnie z art. 995 § 1 k.c.
- Jeżeli nieruchomość została sprzedana, znaczenie może mieć cena uzyskana ze sprzedaży.
- Jeżeli nieruchomość została wywłaszczona, uwzględniane może być otrzymane odszkodowanie.
Czy wzrost cen nieruchomości po sprzedaży wpływa na wysokość zachowku?
Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego nie powinien wpływać na sytuację stron. Spadkobierca nie powinien ponosić ryzyka późniejszego wzrostu cen nieruchomości, podobnie jak uprawniony do zachowku nie powinien ponosić skutków ich późniejszego spadku.
Czy odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość jest brane pod uwagę przy obliczaniu zachowku?
Tak. Jeżeli nieruchomość została wywłaszczona, a właściciel otrzymał odszkodowanie, to właśnie kwota odszkodowania powinna zostać uwzględniona przy ustalaniu wartości mającej znaczenie dla obliczenia zachowku.
Czy każda sprawa o zachowek wygląda tak samo?
Nie. Każda sprawa ma swoją specyfikę. Znaczenie mogą mieć m.in. darowizny dokonane przez spadkodawcę, liczba spadkobierców, treść testamentu, skład majątku spadkowego, dokonanie sprzedaży, czy wcześniejsze rozliczenia pomiędzy członkami rodziny.
Każda sprawa o zachowek ma swoją specyfikę.
Jeżeli nie masz pewności, jak przedstawione w artykule zasady odnoszą się do Twojej sytuacji, skontaktuj się z nami. Pomożemy ocenić Twoje prawa i możliwe rozwiązania.
