W niniejszym wpisie omawiamy problem immisji w stosunkach sąsiedzkich na tle konkretnej sprawy, rozpoznanej przez sądy obu instancji i zakończonej wyrokiem Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 26 maja 2022 r. (sygn. III Ca 1786/21).
Na podstawie tego przykładu wyjaśnimy:
- czym są immisje i jakie mogą przyjmować formy,
- kiedy oddziaływania z nieruchomości sąsiedniej stają się bezprawne,
- na czym polega pojęcie „przeciętnej miary” zakłóceń,
- czy fakt znajomości stanu nieruchomości przy zakupie wyłącza ochronę prawną,
- jakie obowiązki może nałożyć sąd na właściciela nieruchomości powodującej uciążliwości.
Stan faktyczny i okoliczności sprawy
Sprawa dotyczyła dwóch sąsiadujących ze sobą nieruchomości. Na działce pozwanego, wzdłuż granicy z nieruchomością powoda, rósł rozległy i niepielęgnowany drzewostan, w tym brzozy, których konary częściowo przechodziły nad działkę sąsiednią. Granica działek przebiegała ze wschodu na zachód.
Powód nabył swoją nieruchomość w okresie zimowym, gdy nie było możliwe realne oszacowanie stopnia zacienienia działki. W chwili zakupu drzewa już rosły na nieruchomości sąsiedniej, jednak z upływem czasu stały się wyższe, gęstsze i bardziej rozrośnięte.
Na działce powoda znajduje się budynek mieszkalny z tarasem oraz starannie utrzymany ogród. Teren zielony był pielęgnowany, wyposażony w automatyczne nawadnianie, a trawnik i krzewy utrzymywane były na wysokim poziomie agrotechnicznym.
Skutki oddziaływania drzew z nieruchomości sąsiedniej
Oddziaływanie drzew powodowało szereg długotrwałych i uciążliwych konsekwencji, w szczególności:
- znaczne zacienienie działki, powodujące obniżenie temperatury i ograniczenie wzrostu roślin,
- słabszy rozwój tui i trawnika oraz pojawienie się mchu,
- masowe opadanie:
- liści,
- gałęzi (w tym grubych konarów),
- zarodników i innych zanieczyszczeń organicznych,
- trwałe zabrudzenia:
- dachu, rynien, tarasu i kostki brukowej,
- mebli ogrodowych i okien dachowych,
- zapychanie rynien i odpływów wody deszczowej,
- konieczność niemal codziennego sprzątania posesji oraz regularnego korzystania z myjek ciśnieniowych,
- zagrożenie bezpieczeństwa – spadające konary uszkodziły ogrodzenie i zabudowania gospodarcze oraz czasowo wyłączyły z użytkowania część podjazdu.
Powód wielokrotnie zwracał się do pozwanego o podjęcie działań porządkowych i pielęgnacyjnych, w tym o ograniczenie drzewostanu wzdłuż granicy działek. Pozwany odmawiał, powołując się na dobry stan biologiczny drzew, ich walory przyrodnicze oraz brak zagrożenia dla życia i mienia.
Czym są immisje – podstawowe wyjaśnienie
Pojęcie immisji odnosi się do wszelkich oddziaływań jednej nieruchomości na drugą, które wpływają na sposób korzystania z niej przez właściciela. Choć Kodeks cywilny nie zawiera definicji legalnej immisji, pojęcie to jest powszechnie stosowane w doktrynie i orzecznictwie.
Immisjami mogą być m.in.:
- hałas i wibracje,
- zapachy, dym, pyły,
- zacienienie,
- opadanie liści, gałęzi, owoców,
- przenikanie wody lub wilgoci,
- rozprzestrzenianie się zarodników, nasion czy mchu.
W praktyce rozróżnia się:
- immisje bezpośrednie – celowo kierowane na nieruchomość sąsiednią,
- immisje pośrednie – będące skutkiem korzystania z własnej nieruchomości, rozprzestrzeniające się w sposób naturalny.
W omawianej sprawie sądy analizowały immisje pośrednie, wynikające z niekontrolowanego rozrostu drzewostanu.
Podstawa prawna roszczenia z tytułu immisji
Podstawę żądania powoda stanowiły przepisy art. 144 k.c. oraz art. 222 § 2 k.c.
Zgodnie z art. 144 k.c. właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.
Art. 222 § 2 k.c. przyznaje właścicielowi nieruchomości dotkniętej takimi zakłóceniami roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem oraz o zaniechanie naruszeń.
Prawo własności nie ma charakteru absolutnego i podlega ograniczeniom wynikającym z prawa sąsiedzkiego.
Przeciętna miara zakłóceń – kluczowe kryterium oceny
Nie każda immisja jest bezprawna. Decydujące znaczenie ma to, czy przekracza ona przeciętną miarę zakłóceń.
Charakter przeciętnej miary
Przeciętna miara to obiektywna granica tolerancji, oceniana z punktu widzenia przeciętnego użytkownika nieruchomości. Nie zależy ona od indywidualnej wrażliwości sąsiada.
Kryteria oceny przeciętnej miary
Sąd ustala ją w oparciu o dwa podstawowe kryteria:
- Stosunki miejscowe, obejmujące m.in.:
- charakter okolicy,
- sposób korzystania z nieruchomości przez większość mieszkańców,
- intensywność, częstotliwość i czas trwania zakłóceń.
- Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości, czyli:
- funkcję, jaką pełnią nieruchomości (np. mieszkaniowa, rekreacyjna),
- możliwość normalnego korzystania z domu, ogrodu czy tarasu.
Ocena sądu w omawianej sprawie
Sąd uznał, że:
- brak jakichkolwiek zabiegów pielęgnacyjnych,
- prowadzący do niekontrolowanego rozrostu drzew,
- skutkujący stałym zacienieniem, zabrudzeniami i zagrożeniem bezpieczeństwa,
przekracza przeciętną miarę zakłóceń, nawet przy uwzględnieniu walorów przyrodniczych drzewostanu.
Bez znaczenia pozostawał fakt, że powód znał istnienie drzew w chwili zakupu nieruchomości – ochrona przed immisjami nie jest w takim przypadku wyłączona.
Co nakazano właścicielowi nieruchomości powodującej immisje?
Sąd zobowiązał pozwanego do:
- przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń,
- ograniczenia immisji do poziomu przeciętnej miary,
- regularnego przeprowadzania zabiegów pielęgnacyjnych, obejmujących:
- formowanie koron drzew,
- zmniejszenie ich masy i wysokości o około 20%,
- usuwanie suchych gałęzi,
- sprzątanie podszytu,
- wykonywanych:
- po raz pierwszy do końca roku uprawomocnienia się wyroku,
- następnie nie rzadziej niż raz w każdym kolejnym roku,
- na całej nieruchomości pozwanego.
Podsumowanie
Z omawianego studium przypadku wynikają istotne wnioski praktyczne:
- immisje mogą mieć charakter naturalny, a mimo to być bezprawne,
- znajomość stanu nieruchomości sąsiedniej przy zakupie nie pozbawia ochrony prawnej,
- sąd może nakazać konkretne, cykliczne działania pielęgnacyjne,
- kluczowe znaczenie ma obiektywna ocena przeciętnej miary zakłóceń,
- prawo sąsiedzkie służy równoważeniu interesów właścicieli nieruchomości.
Jak możemy pomóc w sprawach o immisje
Nasza kancelaria oferuje kompleksowe wsparcie w sprawach dotyczących immisji, w tym:
- analizę, czy dane oddziaływania przekraczają przeciętną miarę,
- ocenę zasadności i szans powodzenia roszczeń,
- przygotowanie i prowadzenie spraw o:
- zaniechanie naruszeń,
- przywrócenie stanu zgodnego z prawem,
- reprezentację klientów przed sądami obu instancji,
- wsparcie w negocjacjach i próbach polubownego rozwiązania sporów sąsiedzkich.
Jeżeli doświadczają Państwo uciążliwości związanych z oddziaływaniem sąsiedniej nieruchomości – zapraszamy do kontaktu.
Jeżeli potrzebujesz wsparcia w sporach sąsiedzkich, skorzystaj z pomocy adwokata z Opola stacjonarnie lub online i odezwij się do nas drogą mailową lub telefoniczną.
