Wprowadzenie zmian przestrzennych niejednokrotnie wpływa na wartość nieruchomości, co może prowadzić do sytuacji, w której jej wartość ulega obniżeniu. W takich przypadkach prawo przewiduje m.in. możliwość ubiegania się o odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości nieruchomości na skutek tytułu uchwalenia lub zmiany planu miejscowego.
Odszkodowanie planistyczne jest mechanizmem ochrony praw właścicieli nieruchomości, którzy w wyniku decyzji planistycznych ponoszą straty majątkowe. Celem tego przepisu jest ochrona właściciela nieruchomości przed negatywnymi skutkami zmian planistycznych powodujących obniżenie jej wartości.
1. Przesłanki wypłaty odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości
Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściciel (albo użytkownik wieczysty) może domagać się odszkodowania od gminy odszkodowania jeżeli spełnione są łącznie 3 poniższe warunki:
- w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego wartość nieruchomości uległa obniżeniu
- nieruchomość ta jest zbywana
- nie skorzystano z opcji wykupienia nieruchomości przez gminę albo przyznania przez gminę nieruchomości zamiennej.
Dotyczy to tylko czynności prawnych odpłatnych tzn. odszkodowanie nie będzie przysługiwało jeśli nieruchomość zostanie zbyta w drodze darowizny.
Ponadto, konieczne jest wystąpienie szkody po stronie właściciela zbywanej nieruchomości. Szkoda oznacza utratę korzyści, którą mógłby uzyskać, gdyby nie uchwalenie (zmiana) planu zagospodarowania przestrzennego (zob. np. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 10 października 2019 r., I CSK 231/19, Legalis).
2. Jak zostanie ustalona wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości?
Wysokość odszkodowania jest ustalana według następujących zasad:
-
wysokość odszkodowania ustala się na dzień sprzedaży
-
obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu:
-
przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu – w przypadku obniżenia wartości nieruchomości na skutek zmiany planu
-
faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu – w przypadku obniżenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu.
Jak wyjaśnił Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 25 marca 2021 r., I ACa 627/20:
- „Odszkodowanie przewidziane w art. 36 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odpowiada ustalonej na dzień sprzedaży różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a ceną, jaką właściciel albo użytkownik wieczysty faktycznie uzyskał, sprzedając nieruchomość po zmianie planu.
- Szkodą zaś jest różnica między stanem majątku poszkodowanego przed zdarzeniem wyrządzającym szkodę, to jest zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a stanem tego majątku po zmianie planu oraz dokonanej sprzedaży nieruchomości, bez czego odszkodowanie na podstawie powołanego wyżej przepisu nie przysługuje.”
W kolejnym z wyroków Sąd Apelacyjny w Warszawie wskazał (wyrok z dnia 11 lutego z dnia 21 lutego 2019 r., I ACa 119/18):
- „Nie ulega wątpliwości, że na stan majątku poszkodowanego po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego i po sprzedaży nieruchomości składa się również kwota, którą uzyskał ze sprzedaży tej nieruchomości. Cena faktycznie uzyskana ze sprzedaży ma istotne znaczenie dla ustalania, czy w badanym przypadku w ogóle wystąpiła szkoda wynikająca z obniżenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu.”
Sąd Najwyższy wyroku z dnia 19 listopada 2020 r., II CSK 63/19 doprecyzował, że:
- „Faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w rozumieniu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, a nie potencjalne możliwości zagospodarowania nieruchomości.”
3. Jak wygląda procedura uzyskiwania odszkodowania planistycznego z tytułu obniżenia wartości nieruchomości?
-
Odszkodowanie przyznawane jest na wniosek właściciela (lub użytkownika wieczystego).
-
Jeśli zostanie wykazane, że doszło do obniżenia wartości nieruchomości, zapłata odszkodowania powinna nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. Po upływie terminu roszczenie staje się wymagalne i może być dochodzone sądownie, a ponadto od tego terminu można domagać się odsetek ustawowych za opóźnienie.
-
Do zasad określania wartości nieruchomości oraz do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
-
Ewentualny spór w zakresie zasadności przyznania odszkodowania lub jego wysokości rozstrzygają sądy powszechne, czyli sąd rejonowe lub okręgowe w I instancji (w zależności od wysokości odszkodowania), a w drugiej instancji sądy apelacyjne. W takim postępowaniu właściciel niezadowolony z decyzji gminy powinien złożyć wniosek o biegłego z zakresu wyceny nieruchomości i w ten sposób kwestionować stanowisko gminy.
5. W jakim terminie można żądać odszkodowania planistycznego z tytułu obniżenia wartości nieruchomości?
Odszkodowania planistycznego z tytułu obniżenia wartości można domagać się w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
Podsumowanie
Rozważając możliwość wystąpienia o odszkodowanie planistyczne z tytułu obniżenia wartości nieruchomości warto uwzględnić następujące kwestie:
- odszkodowanie to jest przyznawane wyłącznie w razie odpłatnego zbywania nieruchomości
- na ocenę zasadności i wysokości odszkodowania będzie miała również wpływ kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości
- w celu uzyskania odszkodowania najpierw należy złożyć wniosek do gminy
- stanowisko gminy można kwestionować wnosząc pozew do sądu powszechnego
- odszkodowania można domagać się w terminie 5 lat od dnia w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
Na koniec warto zasygnalizować, że odszkodowanie planistyczne z tytułu obniżenia wartości nieruchomości jest innym roszczeniem niż roszczenie o zapłatę odszkodowania, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, o którym mowa w art. 36 ust. 1 u.p.z.p.
Jeżeli potrzebujesz wsparcia w zakresie prawa budowlanego, skorzystaj z pomocy adwokata z Opola stacjonarnie lub online i odezwij się do nas drogą mailową lub telefoniczną.
