Służebność gruntowa i służebność osobista – jakie są podobieństwa i różnice?

1. Czym jest służebność?

Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, które wpływa na korzystanie z nieruchomości. W polskim prawie wyróżnia się dwa podstawowe rodzaje służebności: gruntową i osobistą. Poniżej przeanalizujemy podobieństwa i różnice między tymi dwoma rodzajami służebności w kluczowych kwestiach.

2. Służebność gruntowa – charakterystyka i rodzaje

Służebność gruntowa jest uregulowana w art. 285-295 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 285 §1 Kodeksu cywilnego:

• „Nieruchomość może być obciążona na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem, które polega na tym, że w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości władnącej, może on korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej albo że właściciel nieruchomości obciążonej ma się powstrzymać od określonych działań wobec nieruchomości władnącej.”

Służebność gruntowa może mieć charakter czynny (uprawniający do wykonywania określonych działań na cudzej nieruchomości) lub bierny (zobowiązujący właściciela nieruchomości obciążonej do powstrzymania się od określonych działań). Do najczęściej spotykanych służebności gruntowych należą:

• Służebność drogi koniecznej – zapewnia dostęp do drogi publicznej przez cudzą nieruchomość, gdy brak takiego dostępu utrudnia korzystanie z własnej nieruchomości.
• Służebność przesyłu – umożliwia przedsiębiorstwom przesyłowym (np. energetycznym, gazowym, wodociągowym) korzystanie z nieruchomości w celu eksploatacji i konserwacji urządzeń przesyłowych.
• Służebność przejazdu i przechodu – uprawnia właściciela nieruchomości władnącej do przechodzenia lub przejeżdżania przez nieruchomość obciążoną w określonym zakresie.

Służebność gruntową można ustanowić poprzez:

• umowę notarialną,
• orzeczenie sądu,
• zasiedzenie.

3. Służebność osobista – charakterystyka

Służebność osobista jest regulowana przez art. 296-305 Kodeksu cywilnego. Jest ona ustanawiana na rzecz konkretnej osoby.

Najczęściej występującym w praktyce przykładem służebności osobistej jest służebność mieszkania.

Służebność mieszkania oznacza prawo do dożywotniego zamieszkania na terenie danej nieruchomości (np. rodzice albo dziadkowie zachowują prawo do mieszkania po przekazaniu nieruchomości dzieciom albo wnukom). Jest ona niezbywalna, to znaczy, że nie można jej przenieść na rzecz innej osoby. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

4. Wygaśnięcie służebności – niewykonywanie przez 10 lat i inne przypadki

Zarówno służebność gruntowa, jak i służebność osobista wygasa na skutek jej niewykonywania przez 10 lat, co wynika z art. 293 Kodeksu cywilnego. Przepis ten ma na celu zapobieganie istnieniu niewykonywanych obciążeń nieruchomości, które mogłyby ograniczać prawa właściciela bez rzeczywistej potrzeby.

Służebność osobista wygasa ponadto wraz ze śmiercią uprawnionego albo zrzeczeniem się służebności. Jeśli została ustanowiona na określony czas, wygasa wraz upływem tego czasu. Można jednak umówić się, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Oprócz tego, każda służebność może zostać zniesiona na skutek orzeczenia Sądu, jeśli zajdą przesłanki wskazane w przepisach np. jeśli na skutek zmian służebność utraciła już swoje pierwotne znaczenie.

5. Skutki wpisu służebności do księgi wieczystej

• Służebności są zazwyczaj wpisywane do działu III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej
• W przypadku sprzedaży nieruchomości, skutki wpisanej do księgi wieczystej służebności zależą od jej rodzaju:
• Służebność gruntowa – jest związana z nieruchomością, a nie z osobą właściciela nieruchomości władnącej. Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości nie wpływa na jej istnienie – każdy kolejny nabywca przejmuje nieruchomość wraz z ustanowioną służebnością.
• Służebność osobista – nie jest związana z nieruchomością, lecz z konkretną osobą uprawnioną. Dlatego w przypadku sprzedaży nieruchomości pozostaje w mocy, ale wyłącznie na rzecz konkretnego uprawnionego. Nowy właściciel musi respektować ustanowione prawo. Służebność osobista wygasa z chwilą śmierci uprawnionego.

6. Przykłady orzeczeń sądowych dotyczących służebności

• Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 27 września 2024 r., I CSK 4019/23”

„Droga konieczna powinna być przeprowadzona w taki sposób, by z jednej strony uwzględnić potrzeby nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicz­nej, z drugiej strony spowodować jak najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić. Innymi słowy ustanowienie drogi koniecznej powinno stano­wić rachunek korzyści i strat wynikających z przeprowadzenia służebności w określony sposób dla właścicieli nieruchomości władnącej i obciążonej – godząc interesy właścicieli tych nieruchomości w taki sposób, by możliwe było jednocze­sne wykorzystanie obu nieruchomości w możliwie najszerszym zakresie.

• Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 23 listopada 2018 r., II CSK 682/17
• „Istotną cechą służebności osobistych, różniącą ją od służebności gruntowych, jest ta, że powinna ona przynosić korzyści osobie fizycznej, polegające na zaspokojeniu potrzeb uprawnionego. Do ochrony tego prawa stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 251 KC). Ochrona ta jest skuteczna także przeciwko właścicielowi nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że służebność mieszkania wiąże się z uprawnieniem do władania nieruchomością w oznaczonym zakresie, a zatem może on być pozbawiony tego władztwa, a jego prawo może być w inny sposób naruszone. Odpowiednie stosowanie przepisów o ochronie własności umożliwia mu skorzystanie z ochrony przewidzianej w art. 222 w związku z art. 251 KC.

7. Podsumowanie

Podsumowując, służebność gruntowa i osobista to dwa rodzaje ograniczonych praw rzeczowych, które wpływają na korzystanie z nieruchomości. Ich główne cechy to:

1) Podstawowe różnice

• Służebność gruntowa jest związana z nieruchomością i mogą z niej korzystać każdorazowi właściciele nieruchomości władnącej.
• Służebność osobista jest ściśle związana z osobą uprawnioną i wygasa wraz z jej śmiercią lub po określonym czasie.

2) Sposoby ustanawiania

• Można je ustanowić na podstawie umowy notarialnej, orzeczenia sądu lub w przypadku służebności gruntowej – także przez zasiedzenie.

3) Wygaśnięcie służebności

• Zarówno służebność osobista, jak i służebność gruntowa wygasa na skutek jej niewykonywania przez 10 lat.
• Służebność osobista wygasa wraz ze śmiercią osoby uprawnionej.
• Poza tym służebności mogą być zniesione na zasadach określonych w przepisach.

4) Skutki wpisu do księgi wieczystej

• Wpis służebności do księgi wieczystej zapewnia jej skuteczność wobec osób trzecich i chroni uprawnienia stron.
• Służebność zostaje ujawniona w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej.

5) Służebność a sprzedaż nieruchomości

• Służebność gruntowa nie jest przeszkodą do sprzedaży nieruchomości, pozostaje w mocy po sprzedaży, ponadto może ją wykonywać każdy kolejny właściciel nieruchomości władnącej.
• Służebność osobista nie jest przeszkodą do sprzedaży nieruchomości i również pozostaje w mocy po sprzedaży nieruchomości, jednak może ją wykonywać tylko osoba uprawniona.

Jeżeli potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu zasiedzenia i służebności, skorzystaj z pomocy adwokata z Opola stacjonarnie lub online i odezwij się do nas drogą mailową lub telefoniczną.