Przyczyny i rodzaje sporów sąsiedzkich oraz sporów o granice
Spory sąsiedzkie mogą powstać na tle różnorodnych okoliczności. Można do nich zaliczyć np.:
- nieprawidłowości w dokumentacji geodezyjnej, w szczególności w mapach, które prowadzą od przekroczenia granic w czasie budowy
- budowa, przebudowa, rozbudowa na cudzym gruncie bez odpowiedniego sprawdzenia dokumentacji geodezyjnej
- bezprawne przechodzenie i przejazd przez cudzą nieruchomość
- postawienie ogrodzenia niezgodnie z dokumentacją geodezyjną
- spór i brak jednoznacznych ustaleń co do samego przebiegu granicy
- zmiany w terenie np. erozja gruntu, zmiana koryta rzeki czy inne naturalne procesy mogą wpłynąć na granice nieruchomości
- konflikty wiązane z korzystaniem z własnej działki w sposób, który narusza prawa właściciela działki sąsiedniej, czyli tzw. immisje sąsiedzkie np. gałęzie drzew przechodzące za granice, hałas, pył
- konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej nieruchomości, która takiego dostępu jest pozbawiona.
Granice nieruchomości a prawo własności – jakie przepisy dotyczą właścicieli nieruchomości?
Kodeks cywilny (KC) reguluje podstawowe zagadnienia związane z własnością gruntu i granicami nieruchomości.
Właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z nieruchomości zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa (art. 140 KC). Musi się to jednak odbywać w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią (art. 143 KC). Ponadto, właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia (art. 147 KC).
Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody (art. 149 KC). Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu, ale wcześniej powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia (art. 150 KC).
Uprawnienia właściciela w razie naruszenia granicy i naruszenia prawa własności
W przypadkach, gdy właściciel zostanie całkowicie pozbawiony możliwości korzystania z rzeczy (ruchomości albo nieruchomości), ponieważ została ona bezprawnie zajęta lub zabrana, może żądać od takiej osoby wydania takiej rzeczy. Nie dotyczy to sytuacji, gdy osoba ta ma prawo do niej wynikające z umowy np. najmu czy dzierżawy. W takim przypadku wydanie np. gruntu czy lokalu musi odbyć się na zasadach zgodnych z tą umową.
Przykłady: sąsiad postawił ogrodzenie i urządził parking na terenie naszej działki; bezprawnie zajęto część działki na chodnik publiczny; najemca nie wyprowadza się z lokalu po upływie okresu najmu wynikającego z umowy.
Jeśli natomiast nie doszło do całkowitego pozbawienia właściciela możliwości korzystania z rzeczy, tylko w inny sposób naruszono własność, może on żądać zaniechania takich naruszeń i przywrócenia stanu zgodnego z prawem.
Przykłady: np. przejeżdżanie lub przechodzeniu przez cudzą nieruchomość; wyrzucanie śmieci; rozstawianie urządzeń; okresowe parkowanie samochodów czy maszyn na cudzej nieruchomości.
Są to tzw. roszczenia windykacyjne i negatoryjne.
Więcej o samym roszczeniu negatoryjnym pisaliśmy tutaj:
https://www.kancelariasc.com.pl/roszczenie-negatoryjne-na-czym-polega/
Przekroczenie granic przy budowie – budowa częściowo na działce sąsiada
Szczególne zasady obowiązują w przypadku budowy na cudzym gruncie. Aby właściciel działki sąsiedniej mógł żądać przywrócenia stanu poprzedniego – czyli np. wyburzenia budynku lub jego części – musi bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwić się przekroczeniu granicy. Może też wykazywać, że na skutek budowy gruncie grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda, alb że granice przekroczono z pełną świadomością ich naruszenia.
W innych przypadkach nie będzie możliwe domaganie się usunięcia budynku lub jego części ze swojej działki, a jedynie żądanie stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla właściciela znaczenie gospodarcze (art. 151 KC).
Podobne zasady obowiązują w przypadku innych „urządzeń”, do których w doktrynie zalicza się np. ogrodzenie.
Dlatego ważne jest szybkie reagowanie na takie sytuacje i sprzeciwienie się ewentualnym nieprawidłowościom w czynnościach podejmowanych przez sąsiada.
Zapewnienie dostępu do drogi publicznej kosztem działki sąsiada
Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej, czyli tzw. służebności drogi koniecznej (art. 145 KC). Droga konieczna powinna być wyznaczona w sposób jak najmniej uciążliwy dla właścicieli działki, po której będzie przebiegać. Ochrona przed wyznaczeniem drogi koniecznej na własnej działce może polegać np. na wykazywaniu, że sąsiednia nieruchomość ma w rzeczywistości zapewniony dostęp do drogi publicznej. Można też wskazywać, że dostęp przez działki innych właścicieli jest bardziej uzasadniony.
Spór o przebieg granicy między sąsiadującymi działkami
Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie (art. 152 KC).
Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między interesowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności; może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną (art. 153 KC).
Z powyższego wynika, że ustalanie granic przebiega dwuetapowo: najpierw prowadzone jest postępowanie rozgraniczeniowe na podstawie przepisów ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne w trybie administracyjnym (zob. art. 29-34), a jeśli nie uda się osiągnąć polubownego rozwiązania lub jedna ze stron jest niezadowolona z decyzji wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) można wystąpić na drogę sądową. W obu przypadkach oczywiście istotną rolę pełni geodeta.
O rozgraniczeniu pisaliśmy również tutaj:
https://www.kancelariasc.com.pl/grunt-przy-granicy-rozgraniczenie-rozroznienie/
Ogrodzenia, drzewa i krzewy w samej granicy a spory sąsiedzkie
W praktyce może się zdarzyć, że zarówno rośliny, jak i pewne urządzenia stoją dokładnie w granicy. W takiej sytuacji, o ile np. właściciele sąsiednich nieruchomości nie ustalili w umowie między sobą inaczej, domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. W takim przypadku korzystający z tych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania (art. 154 KC). Na zasadzie analogii, należy tą zasadę odnieść również do utrzymania drzew i krzewów w granicy.
Oddziaływanie z własnej działki na cudzą działkę, czyli tzw. immisje sąsiedzkie
Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (art. 144 KC). Mowa jest tu o tak zwanych immisjach, czyli o działaniach, które podejmowane są na własnej działce lub we własnym mieszkaniu, jednak poprzez zasięg swojego oddziaływania powodują utrudnienia dla właścicieli sąsiednich nieruchomości. Do typowych immisji należą hałas, pyły i inne zanieczyszczenia pochodzące np. z działalności gospodarczej, czy drzewa i krzewy posadzone wprawdzie na własnej działce, ale na tyle blisko granicy, że np. gałęzie, korzenie, czy liście oddziałują na działkę sąsiada.
Jeżeli potrzebujesz wsparcia w sporach sąsiedzkich, skorzystaj z pomocy adwokata z Opola stacjonarnie lub online i odezwij się do nas drogą mailową lub telefoniczną.
