Wymogi prawne zasiedzenia
Zasiedzenie nieruchomości jest uregulowane w Kodeksie cywilnym, w art. 172 i następnych. Przepisy te określają warunki, które muszą być spełnione, aby dana osoba mogła nabyć prawo własności nieruchomości przez zasiedzenie.
a) Posiadanie samoistne
Osoba ubiegająca się o zasiedzenie musi być posiadaczem samoistnym nieruchomości, co oznacza, że korzysta z niej tak, jakby była właścicielem.
- Posiadanie samoistne obejmuje m.in. samodzielne zarządzanie nieruchomością, podejmowanie decyzji o remontach i innych decyzji związanych z nieruchomością płacenie podatków, utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie, uprawianie ziemi, jeśli jest to nieruchomość rolna
- Posiadanie nie może być zależne czyli nie może odbywać się na podstawie zawartej z właścicielem umowy np. jako dzierżawca czy najemca.
b) Upływ wymaganego czasu
Kodeks cywilny przewiduje dwa różne okresy zasiedzenia, w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza:
- 20 lat – jeśli posiadacz działał w dobrej wierze, tj. był przekonany, że ma prawo do nieruchomości (np. sądził, że nabył ją legalnie).
- 30 lat – jeśli posiadacz działał w złej wierze, tj. wiedział, że nie jest właścicielem, ale mimo to korzystał z nieruchomości.
c) Ciągłość posiadania
Posiadanie nieruchomości musi być nieprzerwane przez cały okres wymagany przez prawo. Przerwy w posiadaniu, np. spowodowane oddaniem nieruchomości w użytkowanie innej osobie, mogą uniemożliwić zasiedzenie. Za przerwę w ciągłości posiadania nie uważa się jednak zdarzeń przejściowych, okresowych.
Uwaga: Można zasiedzieć również część nieruchomości lub udział we współwłasności nieruchomości.
Jak przebiega proces o zasiedzenie nieruchomości?
Krok 1: Zebranie dowodów
Osoba, która chce, aby Sąd stwierdził nabycie przez nią własności przez zasiedzenie, musi zgromadzić dowody potwierdzające przede wszystkim fakt samoistnego posiadania nieruchomości oraz nieprzerwany okres posiadania. Mogą być to np. potwierdzenia płacenia podatków, rachunki za remonty, zagospodarowania terenu, uprawy roli, zeznania świadków, zwłaszcza sąsiadów.
Krok 2: Wniosek do sądu
Zasiedzenie nieruchomości wymaga formalnego potwierdzenia przez sąd. Osoba ubiegająca się o zasiedzenie musi złożyć wniosek do właściwego sądu rejonowego. Wniosek powinien zawierać szczegółowy opis nieruchomości, podstawy zasiedzenia, dane właściciela z księgi wieczystej (jeśli jest wpisany) oraz dowody. Opłata sądowa wynosi 2000 zł. Do tego mogą dojść jeszcze koszty reprezentacji przez profesjonalnego pełnomocnika, jeśli dana osoba zdecyduje się na taką reprezentację.
Krok: 3 Postępowanie sądowe
W postępowaniu sądowym uczestniczą:
- Wnioskodawca.
- Dotychczasowy właściciel nieruchomości lub jego spadkobiercy (jeśli zostali ustaleni).
Sąd bada, czy zostały spełnione wszystkie przesłanki zasiedzenia. Może również wezwać świadków lub biegłego do wyjaśnienia spornych kwestii.
Orzeczenie sądu
Jeśli sąd uzna, że wnioskodawca spełnił warunki zasiedzenia, wydaje postanowienie, w którym stwierdza nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie. To orzeczenie powoduje przejście własności nieruchomości na wnioskodawcę. Do załatwienia dalszych formalności należy złożyć wniosek o doręczenie takiego postanowienia ze stwierdzeniem prawomocności – sąd nie doręczy go z własnej inicjatywy.
Konsekwencje zasiedzenia
-
Zmiana właściciela
Zasiedzenie prowadzi do zmiany prawa własności nieruchomości – nowym właścicielem staje się osoba wskazana w postanowieniu sądu.
-
Skutki podatkowe
Osoba, która nabyła własność przez zasiedzenie, musi zapłacić ustalony przez organ podatek (deklarację należy złożyć najpóźniej w terminie miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia sądu.) Stawka wynosi 7% podstawy opodatkowania, czyli wartości nabywanej nieruchomości według ustalona według stanu nieruchomości w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Może ona zostać pomniejszona o udokumentowane nakłady na nieruchomość.
-
Wpis do księgi wieczystej
Po uzyskaniu prawomocnego uzasadnienia sądu wnioskodawca musi złożyć wniosek o wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej.
Kiedy zasiedzenie nie jest możliwe?
Zasiedzenie nie może nastąpić, jeśli:
- Nie doszło do posiadania samoistnego nieruchomości (np. korzystanie z nieruchomości tylko okresowo albo jednocześnie z jej właścicielem, na wskazanych przez niego zasadach)
- Posiadanie było zależne (np. w ramach umowy najmu czy dzierżawy)
- Doszło do trwałego przerwania posiadania.
Jeżeli potrzebujesz wsparcia w uzyskaniu zasiedzenia, skorzystaj z pomocy adwokata z Opola stacjonarnie lub online i odezwij się do nas drogą mailową lub telefoniczną.
