Zawiadomienie o zakończeniu budowy i brak sprzeciwu nadzoru budowlanego – jakie mają skutki?
- Zawiadomienie o zakończeniu budowy, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, jest jednym z ostatnich etapów procesu inwestycyjnego dla inwestycji, która nie wymaga decyzji o pozwoleniu na użytkowanie np. budynków mieszkalnych jednorodzinnych.
- W takim przypadku inwestor, po zakończeniu robót budowlanych, ma obowiązek poinformować o tym odpowiedni organ nadzoru budowlanego.
- W praktyce wielu inwestorów może być zdania, że brak sprzeciwu ze strony tego organu oznacza pełne i ostateczne zatwierdzenie legalności inwestycji
- Jak wynika z orzecznictwa sądowego, sytuacja ta wygląda zupełnie inaczej.
Brak sprzeciwu nadzoru budowlanego a legalność Inwestycji
- Orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) wyraźnie wskazują, że brak sprzeciwu ze strony nadzoru budowlanego po zgłoszeniu zakończenia budowy nie oznacza automatycznego uznania inwestycji za legalną.
- W przeciwieństwie do decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, zgłoszenie zakończenia budowy i brak sprzeciwu organu nie chronią inwestora przed późniejszymi postępowaniami administracyjnymi, które mogą być wszczęte w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w realizacji inwestycji.
Kluczowe tezy z orzeczeń NSA
- Zakończenie procesu inwestycyjnego poprzez zgłoszenie zakończenia budowy nie daje inwestorowi ochrony wynikającej z zasady trwałości decyzji administracyjnych;
- oznacza to, że organ nadzoru budowlanego ma prawo, a nawet obowiązek wszczęcia postępowania naprawczego, jeśli stwierdzi jakiekolwiek nieprawidłowości, nawet jeśli zgłoszenie zakończenia robót zostało przyjęte bez sprzeciwu;
- w konsekwencji jest dopuszczalne prowadzenie postępowania administracyjnego np. w sprawie wykonania obiektu budowlanego z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego;
- w szczególności inwestor nie jest objęty ochroną wynikającą z zasady trwałości decyzji administracyjnych (art. 16 § 1 KPA), tak jak w przypadku decyzji o pozwoleniu na użytkowanie;
- nie ma domniemania legalności istniejącego obiektu budowlanego tylko na podstawie braku sprzeciwu wobec zgłoszenia zakończenia budowy;
- zastosowanie uproszczonej procedury zgłoszeniowej wymaga od inwestora działań zgodnych z prawem;
- zgłoszenie zakończenia budowy nie powoduje zatwierdzenia nielegalnych działań inwestora, które miały miejsce podczas realizacji inwestycji.
Możliwość wszczęcia postępowania naprawczego
- Nawet po przyjęciu zgłoszenia zakończenia budowy bez sprzeciwu, organ nadzoru budowlanego ma prawo wszcząć postępowanie naprawcze. Jest to możliwe przede wszystkich w sytuacjach, gdy stwierdzone zostaną odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego lub naruszenia przepisów prawa, w tym naruszenia postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
- Nawet po zakończeniu inwestycji możliwe jest wydanie decyzji nakładającej obowiązki związane z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu budowlanego.
- Inwestorzy, którzy przystępują do użytkowania obiektu po zgłoszeniu zakończenia budowy i braku sprzeciwu, nie mogą liczyć na to, że dokonane odstępstwa od zatwierdzonego projektu zostaną uznane za legalne.
Skutki dla inwestorów
- Z powyższego wynika, że inwestorzy, którzy zakończyli budowę poprzez wyłącznie zgłoszenie, powinni być świadomi, że brak sprzeciwu ze strony organu nadzoru budowlanego nie daje im pełnej ochrony prawnej
- w przypadku stwierdzenia jakichkolwiek nieprawidłowości w realizacji inwestycji, organ może wszcząć postępowanie naprawcze, a inwestor może być zmuszony do dostosowania obiektu do wymogów prawnych.
- nawet po zakończeniu budowy inwestorzy powinni być przygotowani na możliwość wszczęcia postępowania administracyjnego, jeśli zostaną wykryte nieprawidłowości.
- UWAGA: aby zyskać większą pewność inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (nawet jeśli formalnie nie jest wymagana); jeśli zostanie wydana ostateczna i prawomocna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie potwierdzi to legalność inwestycji na moment wydawania tej decyzji.
